摘牌新三板 物业公司蜂拥港股

　　经济观察报 记者 谢敏敏8月上旬，旭辉控股（00884.HK，以下简称“旭辉”）旗下物业公司——永升生活服务集团有限公司（以下简称“永升生活”）在香港联交所递交了上市招股书，在此之前，这家公司在新三板挂牌不足一年，2018年3月选择终止新三板挂牌。

　　永升生活控股股东为旭辉控制人林中、林峰及林伟三兄弟。旭辉集团总裁林峰对经济观察报表示，永升生活之所以选择从新三板摘牌，就是为了赴港上市，自今年年初开始筹划，预计永升生活在今年年底或明年年初能实现独立上市。

　　借助互联网东风，国内的物业公司自2015年以来迎来了一波资本风口，纷纷挂牌新三板或者赴港上市，其中由于审核时间短、无盈利指标要求、资产要求低等特点，门槛最低的新三板是物业公司最为集中的资本平台。据经济观察报记者不完全统计，截至目前，已经有63家物业公司挂牌新三板，8家登陆港股，只有1家在A股上市。

　　但是，对于诸多物业公司来说，新三板仅仅是其进一步资本动作的跳板，不少物业公司都在新三板挂牌一段时间后选择摘牌。在永升生活之前，已有远洋亿家、新大正物业、恒昌物业、银城物业、美易家、天骄股份、嘉宝股份等诸多物业公司宣布在新三板摘牌，而大多数摘牌的企业均有下一步的资本安排。

　　港股，已经成了物业公司竞相追逐的资本平台。今年以来，赴港上市的物业公司估值屡创新高，已上市的物业公司市盈率也在走高，物业公司整体市盈率表现跑赢港股主板。第一物业（北京）股份有限公司（以下简称“第一物业”）总经理刘培庆对经济观察报表示，目前香港确实是物业公司最为青睐的上市平台。

　　香港股票分析师协会副主席潘铁珊认为，新三板的活跃度太低，对物业公司来说基本不具备融资功能，而在市场较为震荡的大环境下，受到调控政策影响相对较小、盈利稳定且业绩增长较快的物业公司抗跌性更强，受到香港中长期基金的青睐，“越来越多的物业公司去香港上市会是一个趋势。”

　　摘牌新三板

　　相对于已经上市的物业公司来说，永升生活的规模并不大。招股书显示，截至2018年3月31日，永升生活拥有合约建筑面积约3770万平方米。

　　但在新三板平台，永升生活能挤进物业公司规模前十。新三板在线研究院2017年的统计显示，按照营收计算，规模排名靠前的新三板挂牌物业公司分别是保利物业、远洋亿家、嘉宝股份、一卡通、天骄股份、第一物业、永升物业、世联君汇、开元物业等，新三板在线研究院还将这9家列为具备冲刺IPO潜力的新三板物业公司。

　　而半年时间过去，上述9家公司中，目前已经有4家选择从新三板摘牌。

　　目前在新三板挂牌的物业公司规模参差不齐，但往往中大型规模的物业公司挂牌的原因是把新三板作为阶段性目标，后续将登陆主板或者IPO。“很多物业公司在新三板挂牌往往不是为了融资，因为新三板流动性较差，只是当作一个跳板。中大型规模的企业里，我预计有80%的企业都是这样打算的。如果没有持续的红利，比如流动性充裕起来，融资功能加大，或者政策上的倾斜，一般都会选择摘牌。”刘培庆说。据他了解，目前仍有一些新三板物业公司考虑摘牌，转投其它资本渠道。

　　由于融资功能有限，在新三板挂牌的物业公司融资动作较少，或融资规模较小。例如，永升物业在挂牌期间仅进行了一次融资，募集1.04亿元资金用于公司信息化建设；今年3月份终止挂牌的远洋亿家，在挂牌期间对外展开了7次收购以扩大规模，但也仅募资一次，其曾于2017年4月宣布以每股3元的价格发行400万股，共募集资金1200万元，全部被远坤房地产认购。

　　对于从新三板退市一事，远洋地产主席李明曾对外表示，并无特别原因，不过他也表示新三板市场不活跃，远洋亿家在新三板“显得个头大”，至于会不会选择在其他市场寻求上市，远洋并不迫切，目前关键还是发展主营业务。

　　蓝光发展（600466.SH）旗下的物业平台嘉宝股份于2016年1月在新三板挂牌，今年6月对外宣布终止挂牌。外界均猜测嘉宝股份后续拟在香港上市，东吴证券8月份的研报也提到，嘉宝股份拟发行境外上市外资股（H 股）股票并申请在香港联交所主板上市交易。嘉宝股份方面则对经济观察报表示，从新三板退下后的其他资本打算，目前还没有确定的方案，不便对外公布。

　　协信旗下的物管平台天骄股份，今年2月终止在新三板挂牌，这家公司曾经的计划是注入A股上市公司狮头股份，借此完成物业资产A股资产证券化，但此后狮头股份终止了此次资产重组。协信方面对经济观察报表示，天骄股份后续肯定会寻求证券化，但具体时间和方式以公告为准。

　　蜂拥港股

　　对于从新三板摘牌并且计划登陆资本市场的物业公司来说，去A股或者港股是摆在面前的两条选择。

　　但A股的门槛高，已经有数家物业公司寻求A股上市失败，例如今年在香港上市的碧桂园服务就是“弃A赴港”，目前A股物业的第一股也是唯一一股是于今年2月份上市的南都物业。林峰透露，永升生活当初进入新三板就是希望通过绿色通道转入主板上市，但此后发现这条道路行不通，“A股其实也不太欢迎物业公司。”

　　在这种情况下，永升生活选择赴港上市。“我们去港股就是希望能有正常的融资渠道，然后做大规模。选择哪个平台上市，是看哪个资本市场能够更长远地支持企业发展，虽然A股估值高，但是我们觉得上市不是套现，未来港股平台在公司发展过程中，对于企业债融资、企业发展都会有很大的推动作用。”林峰说。

　　今年以来，赴港上市的物业公司估值屡创新高，例如碧桂园服务、雅生活等，此外，已上市的物业公司市盈率也在持续走高，这无疑也是促使物业公司将目光投向香港的一个关键原因。

　　刘培庆对经济观察报表示，物业公司估值走高的趋势从今年春节以后表现尤为明显，他认为这由几个因素造成，“实体经济下行，资本没有找到更好的投资渠道，而物业行业作为一个价值洼地，被资本持续挖掘。因为它有很稳定的现金流，有很好的增长性，能给股东带来很好的回报，而且风险非常低。”

　　申万宏源研报显示，港股物业管理板块年初至五月底平均上涨近四成，同期恒生国企指数仅上涨2%。考虑到在行业集中度持续提升的过程中，合约管理面积稳步增长，业务结构优化下毛利率逐步改善，该行在中长期看好物业管理行业，并维持“超配”评级。

　　经济观察报记者梳理了在香港上市的8家物业公司，其中静态市盈率目前最高的是碧桂园服务（64倍），此外，彩生活24.7倍、绿城服务41.8倍、中海物业26倍、雅生活51倍、中奥到家8.5倍、浦江中国18倍、祈福生活服务9.7倍。

　　碧桂园服务和雅生活均是2018年新近上市的物业公司，这两家的市盈率也是目前物业公司中最高的，高达五六十倍。绿城服务则是港股物业公司市盈率持续走高的代表，其两年前上市时的市盈率为26倍，两年后已经上涨至40多倍。

　　但并非所有的上市物业公司都受到资本追捧。中奥到家目前是已上市物业公司中市盈率最低的，花样年控股集团董事局主席潘军也数次表示彩生活的估值被低估。刘培庆认为，估值更高的企业，往往具备三个特点：业绩成长性强；依托于大型房企，地产主业持续输血并保证了源源不断的规模扩张；对外展开大型收并购动作。

　　“原来肯定大家都想去A股，但是今年情况不一样了，现在看到有些港股物业公司60倍的市盈率，这对物业公司来说是个特别好的机会。而且A股往往排队需要等好几年，一些已在新三板挂牌过的企业，规范性较好，去港股一般8个月后即可敲钟。”刘培庆表示。

　　刘培庆所在的第一物业，今年年中内部也开始探讨赴港上市的话题，“是当作一个课题在探讨，但是我们也还不确定资本青睐的窗口期能有多长，后续上市能不能给到现在这么高的估值。”但他进一步表示，即便选择赴港上市，第一物业也不会考虑从新三板摘牌，而是会寻求“新三板＋H股”的双架构模式。

　　除了永升生活，仍然有不少物业公司在排队等待赴港上市。6月份，佳兆业宣布分拆佳兆业物业在香港联交所主板上市，联交所已确认可进行分拆；新城控股董事长王振华控制的物业公司新城悦控股有限公司（以下简称“新城悦”）今年也宣布赴港上市，新城悦方面对经济观察报表示，之所以选择香港的原因之一，在于香港资本市场从2017年开始持续向好，香港联交所成为全球IPO最为活跃的交易所之一，另一方面香港联交所是全球唯一一个已经有多家物业管理公司上市的交易所，已经形成了物业管理行业板块，形成了相对稳定的物业管理企业的投资人群体，能够促进公司价值的合理估值。

　　但林峰认为，过高估值不是常态，物业公司的合理水平是预计维持在二十几倍的市盈率，“因为一定是有个高速增长才会给很高的倍数，稳定的行业二十几倍的市盈率是个很正常的水平，五十几倍我们也不期望，因为它站不久，有些物业公司刚开始市盈率很高，现在也在回归，增长高峰期过了市盈率就回归了。”